Vivir en un edificio donde hay pisos turísticos puede generar dudas y conflictos entre vecinos. La entrada y salida frecuente de visitantes, el ruido o el uso de las zonas comunes son algunas de las situaciones que pueden afectar a la convivencia. Pero ¿puede una comunidad de propietarios prohibir que una vivienda se convierta en alojamiento turístico?
En Tarragona, como en el resto de Cataluña, la respuesta depende de los estatutos de la comunidad, de los acuerdos adoptados por los propietarios y de la normativa aplicable. El Código Civil catalán establece mecanismos para limitar este uso, aunque no permite resolver todos los casos de la misma manera.
La comunidad puede prohibir nuevos pisos turísticos mediante los estatutos
El artículo 553-11 del Código Civil de Cataluña establece que los estatutos de una comunidad pueden regular el destino y el uso de las viviendas. También permite incluir limitaciones sobre las actividades que pueden realizarse dentro de los pisos.
Esto significa que una comunidad puede incorporar una cláusula que prohíba destinar las viviendas a uso turístico. No basta, sin embargo, con que algunos vecinos estén en contra o expresen su desacuerdo en una reunión.
Para introducir esta modificación en los estatutos se necesita una mayoría cualificada. El artículo 553-26 del Código Civil catalán exige el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios con derecho a voto, que deben representar también cuatro quintas partes de las cuotas de participación.
El acuerdo debe formalizarse correctamente. Además, para que la prohibición pueda perjudicar a terceros de buena fe, los estatutos deben estar inscritos en el Registro de la Propiedad.
Por tanto, una comunidad que quiera impedir nuevos pisos turísticos debe seguir un procedimiento formal y no limitarse a aprobar una declaración de rechazo.
¿Qué ocurre con los pisos turísticos que ya existen?
Uno de los aspectos más importantes es distinguir entre una vivienda que ya funcionaba legalmente como alojamiento turístico y otra que pretende iniciar esa actividad después de aprobarse la prohibición.
El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida explica que una modificación posterior de los estatutos no permite prohibir de forma retroactiva las viviendas turísticas que ya desarrollaban legalmente la actividad.
Esto no significa que cualquier piso turístico existente pueda funcionar sin límites. Debe mantener las habilitaciones correspondientes y cumplir la normativa turística, urbanística y las obligaciones relacionadas con la convivencia.
La situación concreta puede depender de cuándo comenzó la actividad, de la habilitación municipal y del contenido de los estatutos que estaban vigentes en ese momento.
¿Se puede denunciar un piso turístico que provoca molestias?
La comunidad también dispone de herramientas cuando el problema no es solamente la existencia de un alojamiento turístico, sino las molestias o los comportamientos que afectan a los vecinos.
El artículo 553-40 del Código Civil de Cataluña prohíbe las actividades contrarias a la convivencia normal de la comunidad, así como aquellas que dañen o pongan en peligro el inmueble. También contempla las actividades excluidas o prohibidas por los estatutos, la normativa urbanística o la ley.
Si se produce una situación de este tipo, la presidencia de la comunidad puede requerir formalmente al responsable que ponga fin a la actividad. También puede actuar a petición de una cuarta parte de los propietarios.
Si las molestias continúan, la junta puede acordar el ejercicio de acciones judiciales para solicitar el cese de la actividad. La ley contempla incluso la posibilidad de reclamar una indemnización por los daños causados.
Es importante distinguir, por tanto, entre querer prohibir los pisos turísticos en un edificio y actuar frente a un alojamiento concreto por incumplimientos o problemas de convivencia.
La licencia turística no depende únicamente de la comunidad de vecinos
La autorización de la comunidad y la habilitación administrativa son cuestiones diferentes. Una vivienda no puede funcionar como alojamiento turístico simplemente porque sus vecinos no se opongan.
La Generalitat define como vivienda de uso turístico aquella que se cede entera a terceros, a cambio de un precio, por periodos continuos iguales o inferiores a 31 días. La cesión por habitaciones no está permitida bajo esta modalidad.
Además, la vivienda necesita la correspondiente habilitación del ayuntamiento donde se encuentra. Su uso debe ser compatible con la regulación urbanística y con la normativa civil aplicable.
La Generalitat también recuerda que debe disponer de cédula de habitabilidad y cumplir las condiciones técnicas y de calidad exigibles a una vivienda.
¿La nueva ley estatal de 2025 también se aplica en Cataluña?
Este punto puede generar confusión. La Ley Orgánica 1/2025 modificó la Ley de Propiedad Horizontal estatal para exigir la aprobación expresa de la comunidad antes de iniciar una nueva actividad de vivienda turística.
Sin embargo, en Cataluña el régimen de propiedad horizontal se regula mediante el Código Civil catalán. El Col·legi d’Administradors de Finques de Barcelona-Lleida aclaró que esa modificación estatal no sustituye el procedimiento previsto en la legislación catalana.
Por eso, los propietarios y las comunidades de Tarragona deben atender a las reglas específicas de Cataluña, especialmente a los artículos 553-11, 553-26 y 553-40.
Qué debe hacer una comunidad que quiere prohibir los pisos turísticos
Los vecinos que quieran limitar este uso en su edificio pueden empezar por revisar la documentación de la comunidad y comprobar si ya existe alguna restricción.
- Consultar los estatutos: comprobar si ya existe una prohibición o limitación del uso turístico.
- Convocar una junta: incluir expresamente en el orden del día la propuesta de modificar los estatutos.
- Reunir la mayoría necesaria: conseguir el voto favorable de cuatro quintas partes de los propietarios y de las cuotas de participación.
- Formalizar el acuerdo: tramitar la modificación estatutaria mediante el procedimiento correspondiente.
- Inscribir la modificación: llevar los nuevos estatutos al Registro de la Propiedad para que puedan ser oponibles a terceros de buena fe.
En definitiva, las comunidades de propietarios de Tarragona pueden establecer restricciones al uso turístico de las viviendas, pero deben hacerlo respetando el procedimiento previsto por la legislación catalana. La fecha de inicio de la actividad y la situación legal de cada alojamiento también son determinantes.
La regulación de los pisos turísticos sigue siendo uno de los asuntos centrales del debate sobre vivienda en Tarragona. Puedes consultar también nuestra información sobre el recargo del IBI a los propietarios de viviendas turísticas en Tarragona.
